7 inconvénients de la propriété immobilière

De nombreuses personnes rêvent de posséder leur propre maison. C'est un sujet émotionnel. Ce qui est moins connu, c'est la face cachée de la propriété immobilière. Ceux-ci vont bien au-delà de l'impopulaire valeur locative, c'est-à-dire de l'imposition d'un revenu que l'on ne perçoit pas du tout. Les sept défauts suivants sont à prendre en compte:

1. Placement illiquide

Un propriété immobilière est une forme de patrimoine très peu liquide. Si l'on a besoin d'argent, on ne peut pas simplement en vendre une partie. Augmenter l'hypothèque implique des démarches et des frais. Et il n'est souvent pas possible d'hypothéquer davantage son bien en béton. De nombreux divorcés et retraités peuvent en témoigner. Leurs revenus ne suffisent souvent pas à satisfaire au calcul de la capacité financière. En d'autres termes, ils n'obtiennent pas de crédit supplémentaire.

2. Risque de concentration

Pour pouvoir s'offrir un logement, il faut souvent y consacrer une grande partie de ses économies. Le mot immobilier le dit déjà: on est immobile, lié à sa terre. Si l'environnement change, cela peut avoir des répercussions négatives sur la valeur d'un bien immobilier. Les augmentations d'impôts dans la commune où se trouve le bien, le bruit croissant de la circulation, les ombres portées de nouveaux bâtiments dans le voisinage, une réduction du service public ou les émissions d'odeurs indésirables de l'usine voisine ne sont que quelques-unes des causes possibles d'une baisse de valeur.

3. Des risques de taux d'intérêt sous-estimés

Il faut tenir compte des risques liés aux taux d'intérêt. De nombreux propriétaires utilisent des hypothèques indexées du marché monétaire, car elles semblent avantageuses par rapport aux hypothèques fixes à long terme. Le taux du marché monétaire SARON (Swiss Average Rate Overnight) sert de base de calcul. Actuellement, il se situe autour de 0.2 pour cent. A cela s'ajoute la marge de la banque, par exemple 0.7 pour cent. La charge d'intérêt totale de 0.9 pour cent semble donc relativement attractive pour les propriétaires. Le hic, c'est qu'il faut s'attendre à une forte augmentation des coûts du logement si la Banque Nationale devait un jour relever à nouveau le taux directeur. Ceux qui ont fixé leurs intérêts à long terme au moyen d'une hypothèque fixe ne souffrent certes pas directement d'une hausse des coûts du capital. En revanche, le choc devrait être d'autant plus grand lors du refinancement.

4. Peu de liberté

Les choses se compliquent lorsque les conditions de vie changent. En tant que locataire, il est possible de quitter rapidement son logement, d'emménager en quelques mois chez sa petite amie ou de s'installer à proximité de son nouvel employeur. En revanche, les propriétaires doivent se débattre avec des contrats hypothécaires inflexibles et se voient confrontés à des processus de vente longs et coûteux. Même ceux qui font appel à un agent immobilier coûteux peuvent être déçus par le produit de la vente. De plus, un impôt sur les gains immobiliers est dû.

5. Une gestion inefficace

Les propriétaires de maisons individuelles le savent bien: Les bons artisans, et surtout ceux qui sont disponibles rapidement, sont rares et relativement chers. Les rénovations de grands immeubles sont en revanche beaucoup plus efficaces, car plusieurs appartements peuvent être rénovés en même temps ou les éléments de construction correspondants remplacés. Les locataires peuvent déléguer l'entretien aux propriétaires. Tous deux profitent alors directement ou indirectement d'économies d'échelle. En revanche, les propriétaires doivent s'en occuper eux-mêmes et ne bénéficient pas de rabais de quantité.

Gérer soi-même son logement est tout simplement anachronique dans la société de services spécialisée d'aujourd'hui.

6. Coût d'opportunité

Ceux qui n'immobilisent pas leur capital dans un bien immobilier peuvent profiter des avantages de la fortune mobilière. Un portefeuille de titres largement diversifié permet une excellente répartition des risques. Si l'on surpondère les actions ou les fonds indiciels correspondants, on peut s'attendre à un rendement appréciable à long terme. Ainsi, le rendement annuel total des actions suisses s'élève à 7.7 pour cent. La banque Pictet a calculé ce chiffre pour la période très longue et donc représentative allant de 1926 à fin 2024. Même en déduisant le renchérissement, le rendement réel des actions s'élève à 5.6 pour cent – plus qu'avec l'immobilier suisse.

Et attention! Les promoteurs immobiliers font souvent de la publicité avec le soi-disant rendement attractif des fonds propres. Dans ce cas, elle n'offre pas une comparaison équitable. En effet, les rendements sur le marché des actions pourraient également faire l'objet d'un effet de levier grâce à l'utilisation de capitaux étrangers relativement bon marché. Dans la grande majorité des cas, cela est toutefois déconseillé. Car qui dit levier dit risque. Le cours des actions peut baisser. Si la dette à rembourser reste la même, les fonds propres investis fondent de manière disproportionnée par rapport à la perte de valeur des placements. Il en va exactement de même pour une maison hypothéquée.

7. Les régions périphériques en danger

«Lieu, lieu, lieu», tel est le leitmotiv du monde de l'immobilier. Les différences sont énormes. Celui qui possède une maison bien entretenue dans un quartier calme et bien desservi de la ville de Zurich ne se plaindra guère de l'absence de gains de valorisation – tout au plus de la charge fiscale accrue qui en résulte. La joie des propriétaires est la souffrance des acheteurs potentiels. Pour beaucoup, de tels biens sont tout simplement inabordables.

Et dans les régions moins animées, où les taux de vacance sont plus élevés, l'immobilier est un véritable destructeur de valeur. La Suisse compte de nombreuses régions périphériques, comme le Jura, l'Oberland bernois, le Haut-Valais, la région du Napf, certaines parties du Tessin et des Grisons. Elles souffrent d'une forte émigration et d'une diminution de la population. S'il n'y a pas de travail, les jeunes quittent les villages. Il reste des retraités, souvent avec peu de moyens pour l'entretien nécessaire de leurs maisons. S'ils quittent eux aussi le village, parce qu'ils partent en maison de retraite ou parce qu'ils meurent, ils laissent souvent derrière eux des ruines sans valeur. Témoins d'une conception dépassée de l'investissement.